Hipoteca Fijas

13 January 2021

Hipoteca Fijas


Actualmente, comprar una vivienda supone un desembolso de cantidades de dinero tan elevadas que la solicitud de un préstamo hipotecario se ha convertido casi siempre en indispensable.

Sin embargo, existen múltiples tipologías distintas de hipotecas que conviene conocer; las hipotecas fijas, variables o mixtas. La elección de una opción u otra determinará el coste final de tu préstamo.

Antes de entrar en detalle en qué es una hipoteca fija, es importante conocer en detalle los elementos clave de en qué consiste un préstamo hipotecario.

¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca o préstamo hipotecario es un compromiso legal entre una entidad financiera y un particular para el préstamo de una cantidad determinada de dinero (capital). El banco presta una parte del importe necesario para comprar un inmueble a cambio del compromiso del deudor de devolver el importe en distintas mensualidades junto con un determinado tipo de interés.

La diferencia entre este tipo de préstamo y cualquier crédito es que el inmueble deviene garantía del préstamo. Para garantizar que el banco no va a perder el dinero prestado, el bien adquirido se formaliza en el registro de la propiedad como propiedad del comprador mientras cumpla con el pago del préstamo al acreedor (el banco). En caso de impago reiterado de las mensualidades, el banco puede vender el inmueble para recuperar su dinero.

Tipos de hipotecas

El tipo de interés es aquel porcentaje respecto al import

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e prestado que el deudor debe pagar de más al banco. Según el método de cálculo de este porcentaje, podemos distinguir tres modalidades distintas de hipoteca:

  • Hipoteca fija: es aquella que tiene un tipo de interés constante en el tiempo. A continuación, detallaremos más sus especificidades.
  • Hipoteca variable: su tipo de interés varía según la evolución de un índice de referencia determinado (generalmente el Euríbor). El índice de referencia representa el coste del dinero para el banco, al que le debe sumar un tipo de interés diferencial fijo para la entidad bancaria. El tipo de interés final dependerá del tipo de interés diferencial definido en el contrato, la evolución del índice de referencia y la periodicidad en la que se revise el tipo de interés.
  • Hipoteca mixta: la hipoteca mixta es el resultado de una combinación entre una hipoteca fija y una variable. Generalmente, se establece un plazo de tiempo durante el que se aplicará un tipo de interés fijo, y un plazo posterior de interés variable.

Qué es una hipoteca fija

Una hipoteca fija es un tipo de préstamo hipotecario con el mismo tipo de interés a lo largo de toda la vida del préstamo. Esto quiere decir que tu cuota de la hipoteca no estará sujeta a las fluctuaciones del mercado y conocerás siempre cuánto tendrás que pagar.

A diferencia del tipo de interés de una hipoteca variable, el tipo de interés fijo es único y constante en el tiempo, de modo que no está compuesto

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por un diferencial de la entidad bancaria y uno de referencia de mercado.

Esto conlleva que el deudor asume el riesgo de que el interés de referencia baje y pierda el coste de oportunidad de un interés variable más barato y, por otro lado, el acreedor (banco) asume el riesgo de que el coste del dinero (interés de referencia) suba y su margen de beneficio disminuya.

O sea, en caso de una situación económica que haga disminuir el precio del dinero el banco se beneficiaría del interés fijo y, en caso de incremento del precio del dinero, el banco podría perder su margen e incluso perder dinero.

Como puedes ver, la operación significa un riesgo para ambos actores, el banco y el deudor, pero es el banco quien puede llegar a perder capital, por lo que el tipo de interés fijo será más elevado que el variable y el banco intentará vender productos asociados a la hipoteca (seguros, planes de inversión, etcétera) para garantizar sus beneficios.

Características de la hipoteca fija

Antes de comprometerse a un préstamo hipotecario de tipo fijo es importante conocer las características que toda hipoteca representa:

  • Compromiso financiero: una hipoteca fija, del mismo modo que cualquier otro tipo de hipoteca, representa un compromiso financiero del deudor para devolver el importe prestado. El inmueble es garantía de la operación hasta la devolución de la totalidad del importe y los intereses pactados en el contrato. Es fundamental ser consciente que

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    en caso de impago el inmueble puede ser recuperado por la entidad bancaria.
  • Importe elevado: generalmente, el préstamo hipotecario es el tipo de préstamo de mayor importe. Comprar una vivienda o un local representa un elevado desembolso de dinero, por lo que es importante asegurarse que puedes obtener los medios económicos futuros para devolverlo en su totalidad.
  • Duración: la hipoteca es un compromiso de larga duración. El compromiso que representa una hipoteca no tiene fecha de caducidad y la duración puede extenderse más allá del plazo inicial si tu capacidad de pago cambiara a lo largo del tiempo.

Además de aquellos elementos compartidos con toda hipoteca, existen algunos detalles importantes a conocer de una hipoteca fija:

  • Gastos asociados: para un banco, dar una hipoteca fija supone asumir un riesgo ante un futuro que económicamente se debe analizar siempre como incierto. Para asegurar estos riesgos, el banco puede exigir o incentivar la compra de productos complementarios. Por ejemplo, puede realizar reducciones del tipo de interés fijo por la contratación de un seguro de hogar, por llevar una nómina o empezar un plan de ahorro. Es importante conocer los detalles de tu contrato y los compromisos que asumes complementariamente a la hipoteca.
  • Duración menor a una hipoteca variable: a diferencia de una hipoteca variable que puede llegar a tener una duración superior a los 30 años, las entidades financieras no acostumbran a ofr

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    ecer hipotecas variables con una duración superior a los 20 años.
  • Comisión de apertura: a veces, las condiciones de apertura de una hipoteca fija incluyen el pago de una comisión de estudio o de apertura que una hipoteca variable no incluye.

Cuáles son los beneficios de una hipoteca fija

Podemos resumir los beneficios de una hipoteca fija con los siguientes puntos:

  • Las cuotas no cambian: gracias a una hipoteca fija podrás prever tus gastos financieros y contar con una economía doméstica estable.
  • Condiciones cada vez más atractivas: la competitividad entre entidades financieras actual y la evolución del sector bancario hacia la optimización de recursos hace que las condiciones de las hipotecas fijas sean más asequibles.
  • Menor riesgo: el futuro de la economía es siempre incierto, y por lo tanto la hipoteca fija se debe entender como una reducción de riesgo clara para el consumidor, que se traspasa al sistema financiero.

Desventajas de una hipoteca fija

  • A corto plazo, más caras que hipotecas variables: el tipo de interés de una hipoteca fija en el momento de la firma del contrato será siempre mayor al de una hipoteca variable. La diferencia representa el coste del riesgo que asume el banco.
  • Menor duración: en España aún no se ofrecen hipotecas fijas con igual duración que las hipotecas variables. Generalmente, las entidades financieras no tienen capacidad para asumir el riesgo a un plazo mayo

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    r a 20 años.
  • Comisiones: la comisión de apertura de una hipoteca fija es más cara que una variable. A la vez, también se establece una comisión de amortización elevada para desincentivar la devolución del préstamo en un corto plazo.

¿Qué es mejor: una hipoteca fija o variable?

Como hemos visto, existen muchas variables que hacen muy complicado definir una opción perfecta para todos los casos.

Si los índices de referencia suben (como el Euríbor), una hipoteca fija te beneficiará, mientras que si los índices bajan habrás perdido dinero.

La elección correcta dependerá de distintos factores, como tu perfil de inversor o tu capacidad de endeudamiento. Si eres conservador en términos financieros, tu mejor opción será una hipoteca fija bajo unas buenas condiciones no condicionadas a productos asociados. Mientras que si prefieres menores costes inmediatos, una cuota más baja, y estás dispuesto a asumir un riesgo moderado, una hipoteca variable será tu mejor opción.

¿Quién puede obtener una hipoteca fija?

Los requisitos para obtener una hipoteca fija no son muy distintos a los necesarios para cualquier otro tipo de hipoteca. Como todo préstamo, la persona interesada deberá demostrar solvencia económica en el momento de contratar la hipoteca, pero también mostrar que esta solvencia será continuada en el tiempo.

Para ello, tendrás que presentar:

  • DNI: se utilizará para cotejar tu información en ficheros de morosos y c

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    onocer si tienes alguna deuda en la actualidad.
  • Declaración IRPF: se comprobará que tu nivel de ingresos permite asumir el préstamo solicitado.
  • Vida laboral: es importante para conocer la estabilidad laboral del solicitante.
  • Extractos bancarios: servirán para comprobar la certeza de la información aportada con la declaración del IRPF.
  • Escrituras de tus propiedades: interesa conocer tu capacidad de responder ante el impago de la deuda y condiciones económicas adversas.
  • Contrato de alquiler y últimos recibos: se comprobará el pago puntual de las mensualidades de tu actual alquiler.

No existen unas condiciones únicas que deban cumplirse para que una entidad financiera te conceda un préstamo hipotecario. Existen bancos más dispuestos a asumir riesgos que otros, del mismo modo que hay bancos que recompensan en mayor medida la presentación de garantías de pago que otros.

Cosas a considerar antes de contratar una hipoteca fija

El contrato de una hipoteca se firma bajo notario y está compuesto por un complejo entramado de artículos y cláusulas. Antes de firmar el documento es recomendable pedir una copia y consultar su contenido con un asesor financiero externo.

Del mismo modo, el solicitante deberá acudir al notario previamente a la fecha prevista para la firma. En esta cita, el notario tiene la obligación de comprobar que el banco ha facilitado la documentación necesaria para la firma y puede resolver las dudas

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que presente el solicitante de la hipoteca.

Algunos de los detalles a considerar antes de contratar la hipoteca son:

  • Tu perfil de riesgo y capacidad de endeudamiento: es importante que medites bien tus compromisos financieros y tu situación laboral antes de asumir el compromiso de una hipoteca. Calcula cuánto representará la cuota de la hipoteca y si está dentro de tu capacidad de endeudamiento. Idealmente, la cuota no debería superar el 35 % de tus ingresos.
  • Nivel de endeudamiento personal: considera tu nivel de endeudamiento actual, la situación de otros compromisos financieros actuales y futuros.
  • Previsión económica futura: estudia la coyuntura económica global. Si algo nos enseñó la crisis financiera del 2008 es que la economía funciona por crisis cíclicas con épocas expansivas y de recesión. Una situación de recesión puede ser más beneficiosa para la obtención de precios competitivos de inmuebles e incluso de tipos de interés.
  • Estudia la solvencia de tu banco: un banco solvente ofrecerá mejores condiciones actuales y futuras. Especialmente es importante en hipotecas fijas en que el tipo de interés fijo puede estar bonificado por productos complementarios.

 

Como hemos visto a lo largo de este artículo, para asegurarse de que una hipoteca fija es la mejor opción para ti, es importante que conozcas:

  • El coste de productos asociados: el coste mensual y las condiciones de seguros, planes de ahorro, u otros

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    productos financieros que bonifiquen el tipo de interés de tu hipoteca fija.
  • El coste del tipo de interés pactado: la diferencia en el momento del contrato entre el interés de referencia y el interés pactado.
  • Evolución del tipo de interés de referencia: si prevés que el interés de referencia tendrá tendencia descendente en un medio / largo plazo, una hipoteca fija no te sería beneficiosa. Mientras que si la tendencia es positiva, sí.
  • Comisiones apertura y estudio: las comisiones de apertura serán siempre mayores en una hipoteca fija que en una variable.
  • Comisiones de impago y amortización.

Una hipoteca fija es aquella que conlleva un tipo de interés igual a lo largo de la duración del préstamo. Es una muy buena opción para aquellas personas que prefieran conocer su cuota de hipoteca para siempre y, para ello, estén dispuestos a pagar algo más en un corto plazo respecto a una hipoteca variable.

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Esto quiere decir que no ofrecemos productos financieros directamente.
Lo que hacemos es mostrarte diferentes entidades financieras para que compares y elijas la que más se adapte a tus necesidades.