Qué pasa cuando hipotecas una casa

26 January 2021

Hipotecas

Qué pasa cuando hipotecas una casa

Una hipoteca es un contrato a través del cual una persona deposita como garantía un bien inmueble a quien le concede el préstamo. De esta manera, si dicha persona no paga su deuda, el prestamista podrá vender el bien con el objetivo de cobrar el dinero. Cuando hipotecas una casa, te comprometes a pagar un préstamo hipotecario que es concedido por una entidad financiera a cambio de obtener una vivienda. 

¿Qué es una hipoteca?

Según la definición que ofrece el Banco de España, una hipoteca se trata de un ''préstamo cuyo pago se garantiza por el valor del inmueble''. Como mencionamos anteriormente, la hipoteca es un dinero que la entidad financiera presta a un cliente con el compromiso de que este lo devolverá. Además, se fijan unos intereses que serán abonados mediante las cuotas mensuales durante el plazo de amortización. 

El bien inmueble sujeto a hipoteca permanecerá bajo el poder del propietario siempre y cuando se continúen cumpliendo las obligaciones de pagos que han sido acordadas en el contrato. En caso de incumplirlas, la entidad financiera podrá quedarse con el inmueble para ponerlo a la venta y cobrar el dinero de la deuda. 

Si hipotecas una casa, antes de firmar el contrato, será importante revisar una serie de elementos:

  • Plazo del préstamo, es decir, el tiempo que disponemos para abonar todo el importe prestado.
  • La Tasa Anual Efectiva (TAE).
  • La tasa de interés y los puntos asociados.
  • El tipo de la tasa de interés y si este puede adoptar cambios.
  • Importe del préstamo hipotecario.
  • Costes de cerrar el préstamo, donde vienen incluidas las comisiones de la entidad financiera.
  • Otras características: penalidades por pago anticipado, solo intereses, riesgo, cláusula de pago global final o la amortización negativa.

Por un lado, la gran ventaja de la que gozan las hipotecas de una casa es que el deudor no tiene la obligación de entregar el bien inmueble en garantía y, aun así, puede continuar disfrutando del mismo. Pero, por otro lado, su inconveniente es que, en periodos de crisis, el valor del bien que actúa como garantía puede descender notablemente, lo que puede provocar que el monto resultante en una subasta no sea suficiente para que el deudor pague su deuda. 

Diferencia entre hipoteca y préstamo personal

Las hipotecas de una casa y los préstamos personales pueden resultar parecidos, pero realmente tienen una gran diferencia, pues las hipotecas avalan cualquier tipo de bien inmueble, lo que hace que los bancos sientan un riesgo por impago inferior. Además, los préstamos hipotecarios poseen un menor tipo de interés, lo que les hace ser más asequibles en comparación a los préstamos personales. 

¿Las hipotecas se inscriben en el Registro de la Propiedad?

Sí, de hecho, el contrato de la hipoteca contiene detalladamente las obligaciones que tiene el deudor y las condiciones establecidas para el préstamo de la hipoteca. Las condiciones contienen aspectos como el importe de las cuotas, los plazos de devolución, el interés, la amortización, etc. Por lo tanto, dicho contrato hace la función de garantía hipotecaria, es decir, si hubiera impago, el contrato muestra que el banco debe quedarse con el inmueble como compensación. 

Teniendo en cuenta lo anterior, el contrato debe inscribirse en el Registro de la Propiedad con la finalidad de ser valorado por terceros. Esto significa que el prestamista nos exige inscribirlo para poder ejecutar la demanda correspondiente en caso de incumplimiento del mismo. En resumen, el registro funciona como garantía de la devolución del dinero del préstamo hipotecario. 

Porcentaje máximo concedido cuando hipotecas una casa

La cantidad de dinero que nos concedan por una hipoteca va a depender de la entidad. Cuando la solicitemos, el prestamista realizará el cálculo del importe máximo según dos componentes: 

Capacidad de endeudamiento del deudor

Hace referencia al gasto mensual que un individuo puede hacer frente sin suponer un riesgo para cumplir con sus obligaciones de pago. Para efectuar el cálculo de la capacidad de endeudamiento, las entidades bancarias estudian tanto los ingresos como los gastos de quien solicita el préstamo.

Lo aconsejable será que la cuota mensual no supere el 30-35 % de los ingresos netos que obtenemos cada mes. Por ello, antes de acudir al banco para solicitar un préstamo hipotecario, es recomendable tener guardados unos ahorros que puedan cubrir en torno al 20-25 % del valor de tasación del inmueble y hasta un 10 % destinados a gastos asociados. 

Valor de tasación del inmueble

Estamos ante una estimación realizada por expertos y que es independiente del valor de mercado del bien inmueble. Esta operación es llevada a cabo por una entidad financiera supervisada por el Banco de España teniendo en cuenta criterios como la ubicación, estado de la vivienda, tamaño, etc. 

El informe de tasación es imprescindible para conocer el funcionamiento de una hipoteca, pues de él depende el límite que el banco establecerá para nuestro crédito. Hay que tener claro que este dinero jamás podrá ser el 100 % del valor de tasación: la cuantía solo podrá ser hasta el 80 % de la vivienda y del 60 % en hipotecas concedidas para segundas residencias. 

Por lo tanto, habrá que prestar especial atención a estos dos aspectos, pues son fundamentales para que la entidad pueda efectuar los cálculos del porcentaje máximo que nos podrán conceder con una hipoteca. 

Cuota mensual de una hipoteca

Para comprender el funcionamiento de un préstamo hipotecario al calcular la cuota mensual, han de valorarse diversos factores, entre los cuales destacan: 

  1. Capital: varía según el valor de tasación y de la capacidad de endeudamiento que posee el deudor. 
  2. Plazo de amortización: corresponde al tiempo de duración de la hipoteca. En nuestro país, algunos bancos las conceden incluso hasta 40 años. Cuanto mayor sea el plazo de amortización, menores serán las cuotas mensuales, pero, eso sí, los intereses aumentarán. 
  3. Tipo de interés: se trata de un índice hipotecario que, si lo sumamos a un diferencial, obtenemos el porcentaje total de intereses que abonaremos por el préstamo hipotecario. En el mercado existen hipotecas a tipo fijo (el interés y la cuota no sufren variaciones en toda la hipoteca), a tipo variable (se compone por el Euribor más un diferencial fijo) y, por último, de tipo mixto (aplicando un interés de tipo fijo durante un periodo y otro variable para el préstamo restante). 
  4. Periodo de carencia: en ciertas hipotecas, la carencia es el periodo en que el solicitante tan solo abona intereses, abandonando el pago de la amortización durante un tiempo. De esta manera, las cuotas mensuales no son tan altas. 

Por ejemplo, Antonio solicita una hipoteca con el Banco X. En el contrato queda establecido que la entidad le presta una cantidad de 80 000 euros (el capital) con un tipo de interés del 6'5 % anual. Antonio está comprometido a cubrir dicha deuda en un plazo de 15 años (en cuotas mensuales) dejando como garantía de la hipoteca un terreno con un valor de 100 000 euros. 

El pago de una hipoteca se prolonga durante un largo tiempo. Nuestra situación financiera es probable que cambie y puede que nos interese modificar las condiciones de la hipoteca. Para ello, tenemos a nuestro alcance dos vías: la novación y la subrogación. 

Con la novación tenemos la posibilidad de renegociar las condiciones de la hipoteca con la entidad financiera con el objetivo de reducir el tipo de interés, ampliar el capital o el periodo de amortización e incluso un cambio en la titularidad de la hipoteca. 

La subrogación pretende negociar con otro banco y tan solo tiene la función de conseguir una mejora en los tipos de interés y en el plazo de amortización. 

Lo que distingue a ambas es que en la novación la negociación la realizarás con tu banco y con la subrogación negociarás con una entidad ajena. Además, el coste de cada una es diferente. En ocasiones, la subrogación puede resultar la mejor opción, pues se considera más barata que anular la hipoteca y contratar una nueva. 

Escoger hipoteca de una casa

Cuando hipotecas una casa, es recomendable analizar correctamente las ofertas antes de firmar el contrato, ya que, al enfrentarnos a un periodo de amortización tan extenso, cualquier mínima variación (en el interés, en las comisiones o en los productos combinados) puede convertirse en una elevada cantidad en el futuro. 

La gran mayoría de hipotecas firmadas en nuestro país tienen un interés variable. No obstante, las de tipo fijo se han visto aumentadas en los últimos tiempos. No existe un tipo de hipoteca que sea mejor o peor, todo depende de tus prioridades, es decir, de si deseas tener la certeza que emana una cuota constante o si prefieres pagar la cuota mínima a pesar de que esta pueda ser superior en un futuro. 

TIN y TAE

Existen dos términos de especial importancia que están relacionados con el precio de un préstamo hipotecario, el TIN y la TAE:

  • TIN (Tipo de Interés Nominal): es el precio que la entidad financiera cobra por prestar un importe durante una temporada. Este porcentaje no incluye ningún tipo de gasto extra que se asocie a la contratación de la hipoteca, por ejemplo, una comisión de apertura. Su única función es la de indicar el precio que tiene dicho producto u operación financiera en el interior de una misma entidad bancaria. Por lo tanto, no vale para hacer comparaciones entre precios de productos ni en el banco en que pedimos la hipoteca ni entre otros bancos. 
  • TAE (Tasa Anual Equivalente): es un indicador del coste efectivo de una hipoteca durante un tiempo, teniendo en cuenta una fórmula matemática que se usan en cualquier banco. Su función es realizar una comparación entre entidades financieras y el coste de un producto que sea igual. La TAE sí incluye el coste de comisiones y gastos que se asocian al préstamo hipotecario. 

El TIN tan solo cumple la función de informar al cliente, pero realmente no es de mucha utilidad. Sin embargo, la TAE aporta una mejor visión sobre la aportación a una inversión o sobre el coste de un crédito, por lo que es de gran utilidad a la hora de conocer las condiciones de los distintos créditos que ofrecen las entidades bancarias y poder comparar entre unas y otras. 

La diferencia que se da entre el porcentaje de la TAE y el de la TIN suele ser superior en los préstamos personales. En los préstamos hipotecarios esta diferencia es menor. 

Problemas derivados de la hipoteca

Algunas veces, las hipotecas pueden causar algún que otro problema que puede ser provocado tanto por el deudor como por la entidad financiera. 

Uno de los problemas más comunes es que el banco introduzca cláusulas que puedan ser consideradas como abusivas o usurarias en el contrato de la hipoteca. Estas cláusulas pueden ser: cláusula suelo, intereses extremadamente elevados, cláusula de vencimiento anticipado, cláusula multidivisa, IRPH, etc. Si nos encontramos con alguna de estas cláusulas, tendremos todo el derecho de efectuar una reclamación a la entidad financiera que esté detrás de ello.

Otro de los problemas que puede darse es que el cliente no cumpla la obligación de pago que, como hemos mencionado anteriormente, el banco procederá a embargar el bien inmueble. Pero, si la razón por la que el deudor no paga es por las cláusulas abusivas del préstamo hipotecario, este podrá refutar el embargo del inmueble. 

¿Cómo cancelo la hipoteca?

Si deseas liquidar tu hipoteca, deberás abonar la última cuota y notificarlo en el Registro de la Propiedad para que conste como una deuda pagada al banco. Será necesario ponerte en contacto con tu entidad financiera, con el Registro y con un notario para la preparación de la escritura de cancelación, y los gastos correrán de tu cuenta.

El trámite anterior no hay que efectuarlo obligatoriamente, pues el Registro se encarga de cancelar el contrato de hipoteca tras 21 años del pago de la última cuota, pero sí se requerirá al realizar la venta de dicha propiedad, si deseas solicitar una nueva hipoteca y quieres poner este inmueble como aval, o también en caso de subrogación. 

La hipoteca puede ser cancelada en el momento que desees, siempre y cuando hayas abonado la última cuota o poseas el importe para acabar de liquidar la hipoteca en dicho momento. 

  

En resumen, cuando hipotecas una casa te comprometes a pagar unas cuotas mensuales durante un periodo largo de tiempo. Dicha hipoteca deberás inscribirla en el Registro de la Propiedad para que tu deuda con la entidad financiera sea valorada por terceros. Será importante que el prestamista estudie el valor de tasación del bien inmueble y tu capacidad de endeudamiento para seguir con el proceso de la hipoteca. 

Existen hipotecas de tipo fijo, variable o mixto. Analiza tu situación y decide cuál se adapta mejor a tus circunstancias tanto personales como financieras. En caso de incumplir las obligaciones de pago, el banco tendrá derecho a quedarse con el inmueble. Por último, podrás cancelar tu hipoteca cuando lo desees, siempre y cuando pagues la última cuota o dispongas de todo el dinero restante por pagar.

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