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Subrogación de Hipoteca

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Subrogación de Hipoteca

Preguntas frecuentes

¿Cómo funciona una hipoteca?

Para que entiendas cómo funciona una hipoteca, es importante que veas paso a paso todos los elementos que la componen y que debes tener en cuenta cuando vayas a pedirla. Una hipoteca es un préstamo con una garantía hipotecaria en el que la casa o la vivienda es la garantía. Esto significa que el banco, en el caso de que no hagas frente a los pagos del préstamo, puede quedarse con la casa. Toda hipoteca está compuesta de tres elementos: • El capital o cantidad de dinero que el banco te presta y que tienes que devolver en cuotas mensuales. • El interés o porcentaje del capital que has de pagar por el préstamo. • El plazo o tiempo que tienes para poder devolver tanto los intereses como el capital. Según el tipo de interés, que es el precio que la entidad financiera te cobra por prestarte el dinero, puedes diferenciar tres tipos de hipotecas: • Hipoteca fija • Hipoteca variable • Hipoteca mixta Además del tipo de interés has de fijarte en el TIN y el TAE, tasas que determinan lo que le pagas al banco por el dinero prestado. Una vez contratas tu hipoteca, es importante que selecciones el tiempo que vas a tardar en devolver tu hipoteca. El plazo medio en España es de 23 aos, aunque puede variar dependiendo de la hipoteca y tus circunstancias personales.

Según el tipo de cuota, de interés y la topología del inmueble, pueden enumerarse diferentes tipos de hipotecas. Si nos centramos en los tipos de interés, que es el criterio más utilizado, encontramos tres tipos: hipoteca fija, hipoteca variable y la hipoteca mixta. • Hipoteca fija: se caracteriza porque las cuotas no varían durante el tiempo que dure la hipoteca. Las cuotas son estables y no se ven afectadas por las bajadas y subidas del Euribor. Como desventaja señalar que el tipo de interés en el momento en que contratas la hipoteca suele ser más alto. Otra característica es que el plazo máximo de amortización es más corto que en las hipotecas variables. En algunos casos las comisiones por amortización total y parcial son más elevadas. • Hipoteca variable: las cuotas varían en función del tipo de interés que se establece en el momento en que se produce la revisión (referenciado generalmente al Euribor). Si el tipo de interés sube, las cuotas se encarecen. Si baja, se reducen. Los periodos de amortización son más amplios, de hasta 40 años, siendo las comisiones más bajas que el resto de hipotecas. • Hipoteca mixta: estas hipotecas combinan un periodo inicial con un tipo de interés fijo, con cuotas estables con un tipo de interés variable, en el que las cuotas cambian en función del Euribor.

Normalmente la devolución de una hipoteca suele llevar décadas. No obstante, en determinadas ocasiones se puede cancelar el préstamo hipotecario antes de tiempo. Las razones pueden ser diversas, ben sea por la entrada de una suma capital importante o bien por una buena gestión y capacidad de ahorro. Cancelar una hipoteca antes de tiempo conlleva la amortización de todas las cuotas mensuales que quedan pendientes. Existe la amortización parcial y la cancelación completa. Uno de los beneficios de cancelar la hipoteca antes de tiempo es la reducción del dinero que tienes que pagar en intereses, resultando en un coste final menor de la hipoteca. Aun así, si estás pensando en cancelar tu hipoteca antes de tiempo, es importante que seas consciente de los gastos que esto implica. Entre los más habituales encontramos la comisión por amortización anticipada, comisión que en determinadas ocasiones la entidad bancaria cobra por cancelar el préstamo hipotecario. Hay dos situaciones en las que cancelar tu hipoteca puede ofrecerte mayores beneficios: • Los primeros años de hipoteca. La mayoría de los intereses se pagan al comienzo, por lo que al cancelar la hipoteca durante los primeros años puede reducir los intereses que tendrían que pagarse más adelante. • Cuando todavía no se ha llegado a la cantidad máxima que se puede deducir en la renta por la adquisición del inmueble.

Comprar una vivienda exige contar con dinero ahorrado. Actualmente se confirma que para comprar un inmueble es necesario tener ahorrado un porcentaje considerable del precio total del mismo. Esto supone de por sí un inconveniente para muchas personas, ya que no todos tenemos una base o colchón financiero que cumpla con este requisito. Además, la mayoría de los bancos no están dispuestos a financiar un préstamo hipotecario al 100%. Las entidades bancarias suelen pedir un 20% de entrada para así poder financiar el 80% restante. No obstante, hay situaciones excepcionales en las que sí que es posible pedir una hipoteca sin tener el dinero suficiente ahorrado. Si estás pensando en pedir una hipoteca y no tienes los ahorros suficientes, antes de comentárselo al director de tu entidad financiera es importante que te informes. Para ello te recomendamos que visites a un asesor financiero que sea de tu confianza, ya que te ayudará a ver todas las opciones posibles para ayudarte a conseguir un préstamo hipotecario adaptado a tus necesidades.

Un bróker o agente hipotecario es quien actúa como intermediario a la hora de contratar una hipoteca. Su finalidad es ayudarte a conseguir mejores condiciones a la hora de contratar la hipoteca que si la contratases tú directamente con la entidad financiera. El bróker te cobrará una comisión a cambio de esta negociación, eso sí, solamente te cobrará si firmas finalmente la hipoteca, lo cual implica un buen incentivo para que busque y encuentre la mejor financiación para ti. En la actualidad hay cuatro tipos de bróker o agentes inmobiliarios: • Agente intermediario financiero vinculado: se caracterizan porque no cobran los honorarios al cliente, sino que se los cobran al banco. También se los conoce como multiagentes y tienen vínculos con entidades financieras diferentes. • Agente de entidad bancario exclusivo: este bróker actúa por cuenta del banco, siendo éste el que paga sus honorarios. Están inscritos en el Banco de España. • Intermediario financiero independiente: está constituido por empresas que no tienen vinculación con entidades de crédito. Asesoran de forma completamente imparcial e independiente. A diferencia del resto, no cobran de la entidad financiera sino que lo hacen directamente del cliente. • Inmobiliarias

Una vez pagada la última cuota de tu hipoteca has de seguir una serie de pasos posteriores, ya que una hipoteca no termina con el pago de la última cuota. Aunque ya no debas nada al banco, la información registral del inmueble en la que la hipoteca aparece sigue estando registrada, pudiendo dar lugar a complicaciones en el futuro. En este caso tenemos dos opciones, no hacer nada o bien cancelar la hipoteca. No hacer nada: si no se hace nada, la información registral quedará allí durante 20 años tras los cuales será eliminada automáticamente. En este caso, si la persona quiere vender la vivienda, al comprador no le aparecerá que el inmueble está libre de cargas. Además, también podrá suponerle un problema si algún día decide contratar otra hipoteca sobre la misma. Eliminar la inscripción registral: en este caso, para eliminar la inscripción registral puedes hacerlo de dos maneras, bien encargándoselo al banco o tu entidad financiera o bien hacerlo por ti mismo. Ambos casos requieren de un coste extra de gestoría, ya que se necesita de los registradores de propiedad y de los notarios.

Comprar una casa con mal crédito no es inviable, es posible, aún teniendo un puntaje FICO inferior a 600. Es cierto que para las hipotecas tradicionales con tasa fija sí que se necesita tener un buen crédito. Sin embargo, hay préstamos creados específicamente para ayudar a personas con mal crédito a comprar una vivienda. Hay entidades que permiten a los compradores comprar una casa con puntajes de crédito inferiores a 560. Si tienes mal crédito y quieres comprar una vivienda, has de seguir una serie de pasos imprescindibles: • En primer lugar has de solicitar una consulta personal con un consejero de vivienda certificado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano. Estas personas están plenamente familiarizadas con todas las alternativas posibles de financiación a la hora de comprar una casa con bajo puntaje. • En segundo lugar es probable que tengas que tomar un curso para que puedas calificar para las opciones de préstamos con mal crédito. • Una vez finalizado el curso y recibido el certificado (el cual deberás presentar a tu banco o entidad financiera cuando solicites financiamiento), podrás empezar a comprar préstamos de la Administración Federal de Viviendas (FHA), los cuales están financiados a través de la propia administración. Una vez completados todos estos pasos, podrás calificar para un préstamo de la FHA, para lo cual vas a necesitar: • Un prestamista aprobado por la Administración Federal de Viviendas. • Una puntuación FICO de 560 como mínimo. • Un pago inicial de al menos un 3,5% del precio de compra del inmueble. • Dinero extra para poder cubrir el seguro hipotecario.

Es importante que antes de contratar una hipoteca te informes de los riesgos que puede conllevar. A continuación te exponemos algunas de las situaciones más frecuentes que debes evitar para que no te engañen a la hora de contratarla. • El tipo de hipoteca: cuando eliges tu préstamo hipotecario, has de prestar atención al tipo de interés. Existe la hipoteca de interés tipo fijo, en la que siempre sabes la cantidad que vas a pagar, y la variable, la cual depende del Euribor. Si no tienes claro el tipo de hipoteca que quieres contratar, antes de dejarte llevar es importante que utilices un simulador de hipotecas para que calcules la cantidad exacta que vas a tener que pagar cada mes como cuota. • Las comisiones de los agentes hipotecarios: si decides que alguien gestione tu hipoteca por ti, has de saber que esto implica comisiones, generalmente las de los brókers o agentes hipotecarios, lo cual puede salirte más caro de lo que tenías estimado. Suelen cobrar comisiones por sus servicios así como comisiones del banco. • Las vinculaciones: forman parte del contrato que se establece entre el banco y la persona que contrata la hipoteca. En muchos casos te obligan a contratar otros servicios adicionales junto con la hipoteca. Pueden ser seguros de vida, de hogar, tarjetas de crédito, etc. Aunque no suele haber obligatoriedad, la mayoría de entidades financieras o bancos te solicitan que contrates esto productos.

Si estás pensando en comprar una casa, es de gran importancia que tengas en cuenta el precio que te puedes permitir. Una manera de calcular la cantidad que puedes permitirte es utilizando un simulador de hipotecas. Para ello, es importante que tengas en cuenta tus ingresos, tus ahorros y si tienes deudas o no. Ingresos: es el primer factor que has de tener en cuenta. Al hablar de ingresos, nos referimos a los ingresos recurrentes, ya que aquellos que son puntuales no van a ser en cuenta a la hora de analizar tu capacidad de pago. Ahorro: la mayoría de entidades financieras y bancos ofrecen el 80% de la hipoteca, por lo que es importante que, si vas a solicitar una hipoteca, tengas ahorrado el otro 20% restante. Deuda: a la hora de pedir una hipoteca los bancos tienen en cuenta las deudas anteriores que hayas podido tener. Es importante que no tengas ningún tipo de impago, incluyendo facturas de teléfono o recibos que se hayan quedado pendientes de pago.

Por lo general la edad máxima que las entidades bancarias fijan para pedir un préstamo hipotecario son 75 años, pudiendo variar de los 70 años a los 80 en función de la política de riesgos de cada entidad. Para las entidades financieras el perfil del cliente ideal para obtener una hipoteca es uno intermedio, ni muy mayor ni muy joven. Analizando por tramos de edad, vemos lo siguiente: • 25 a 35 años: los más jóvenes no son los clientes preferidos por los bancos a la hora de conceder hipotecas debido a la carencia de ahorros y la falta de consolidación laboral. • 35 a 45 años: las entidades bancarias consideran a las personas con una edad comprendida en esta franja como las mejores para pedir una hipoteca. Suelen disponer de ahorros y tienen una estabilidad laboral mayor. • Mayores de 45 años: el único inconveniente al que se pueden enfrentar estas personas es el del periodo de amortización, ya que no suelen conceder hipotecas a un plazo de 30 años. Aun así, es factible que los bancos concedan hipotecas a personas de 55 o 60 años siempre que haya unas condiciones previas favorables, como pueden ser los plazos cortos de amortización.

Al contratar una hipoteca has de ser consciente de que tendrás que pagar comisiones. A continuación te exponemos las comisiones más habituales a la hora de pedir una hipoteca. Comisión de apertura: una vez que el comprador formaliza el préstamo hipotecario con su banco o entidad financiera, debe afrontar esta comisión. Suele representar entre el 0.5% y el 1% de la cantidad total prestada. Se incluye en el cómputo general del préstamo hipotecario. Comisión de amortización anticipada: al decidir devolver parta de la hipoteca antes de tiempo, algunos bancos cobran comisiones de amortización anticipada. Si el comprador amortiza su capital de manera anticipada, el banco pierde dinero. Este tipo de comisión tiene como objetivo compensar al banco por la cantidad de dinero que éste deja de ganar en concepto de intereses. Comisión por gastos de formalización: esta comisión implica el porcentaje que el banco cobra a sus clientes por formalizar el préstamo hipotecario. Con la nueva ley hipotecaria todas las comisiones se engloban dentro de una única comisión, la de apertura.

Rehipotecar una vivienda consiste en cancelar la hipoteca que tienes contratada y obtener otra completamente nueva. Si estás pensando en rehipotecar tu casa, has de saber que el importe del préstamo va a incluir la suma del dinero que todavía te queda por pagar de tu anterior hipoteca más la cantidad que quieres que el banco te preste para la nueva rehipoteca. Para rehipotecar tu vivienda, el banco ha de analizar tu situación financiera y tu capacidad de hacer frente a la nueva hipoteca. Como todo, rehipotecar una vivienda conlleva una serie de gastos asociados, entre los que encontramos dos pasos fundamentales: cancelar tu préstamo hipotecario antiguo y contratar un préstamo nuevo. Por ello has de hacer frente a los gastos de ambas acciones. Si tu hipoteca tiene una comisión de cancelación, aun después vayas a contratar una nueva, tendrás que hacer frente a los gastos que ello implique. En segundo lugar y como ya hemos visto antes, has de hacer frente a los gastos por pedir y obtener un préstamo nuevo. Aunque esto depende de la entidad financiera o del banco, los gastos más comunes son los de gestoría, notaria, registro, tasación del inmueble y las comisiones de apertura.

Si estás pensando en cambiar tu hipoteca, es importante que sepas que sí que es posible. En determinadas ocasiones, cuando se tiene contratada una hipoteca con una entidad financiera, puede ser beneficioso cambiarla a otro banco para obtener una mejora en las condiciones del préstamo hipotecario sin la necesidad de tener que cancelarlo o formalizar uno nuevo. Para cambiar de hipoteca es necesario hacerlo a través de una subrogación de creedor o entre las entidades. El cambio de hipoteca está regulado por ley y requiere que antes de llevarse a cabo este traspaso, la nueva entidad financiera o el nuevo banco estudie la situación, el cumplimento de todos los requisitos necesarios y los costes asociados a dicha subrogación. Durante el cambio de hipoteca, el deudor ha de atender a los requisitos necesarios para la concesión del nuevo préstamo hipotecario para que, de esta manera, la nueva entidad financiera presente una oferta vinculante al deudor con todas las condiciones requeridas. Si la entidad actual no mejora o iguala la oferta realizada por el nuevo banco, se procederá a la firma de la escritura de subrogación con las nuevas condiciones del préstamo hipotecario. El deudor ha de ser consciente de que esta operación conlleva unos costes determinados, los cuales deberán ser asumidos por el mismo.

Subrogación de Hipoteca

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La subrogación de hipoteca consiste en cambiar, bien el titular acreedor del préstamo hipotecario, bien la entidad bancaria con la que se ha firmado.

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Esto se suele realizar cuando se encuentra una hipoteca con mejores condiciones en otro banco o cuando una persona transmite a otra la titularidad del préstamo de una hipoteca.